Coyote Springs à l'extérieur de Las Vegas continue d'avancer

Coyote Springs possède un terrain de golf et une infrastructure, mais pas une seule maison, et a fait face à des litiges.

COYOTE SPRINGS — Au cours de l'été 2006, les chefs de gouvernement se sont rendus dans un endroit isolé à l'extérieur de Las Vegas pour célébrer les plans d'une ville construite à partir de zéro.

Le regretté sénateur Harry Reid a organisé l'événement en cette chaude journée de juillet, affirmant que les développeurs de ce type de projet auraient généralement des régulateurs fédéraux "leur lançant des lances".

"Mais ici, c'est vraiment une fête de l'amour", a-t-il déclaré.

Seize ans plus tard, Coyote Springs possède un parcours de golf et des infrastructures mais pas une seule maison. Et après des épisodes de litiges impliquant tout, des droits d'eau aux accusations de fraude, de détournement de fonds et un type costaud nommé Ray, les développeurs de Coyote Springs continuent d'aller de l'avant.

Les commissaires du comté de Clark doivent envisager le mois prochain de renouveler une carte de lotissement de 575 maisons pour Coyote Springs. Cela comprendra son premier village résidentiel, a déclaré Emilia Cargill, directrice de l'exploitation et avocate générale de Wingfield Nevada Group, la société à l'origine de la communauté planifiée depuis longtemps.

À cheval sur les comtés de Clark et de Lincoln, Coyote Springs s'étend sur plus de 40 000 acres et compte près de 160 000 habitations. On ne sait pas quand les premières maisons seraient construites dans la communauté à environ 60 miles au nord de Las Vegas.

Mais des centaines de millions de dollars ont été investis dans le projet, et ses développeurs, les frères Seeno de la baie de San Francisco, n'abandonnent pas, a déclaré Cargill au Review-Journal.

"Nous sommes prêts à construire", a-t-elle déclaré.

"Nous allons résoudre ce problème"

Il n'est pas rare que des projets immobiliers surdimensionnés dans le sud du Nevada soient confrontés à des litiges ou à d'autres obstacles, bien que Cargill ait déclaré que la plupart de ces projets "ne sont pas complètement bloqués".

Mais elle pense que Coyote Springs, qui est en chantier depuis environ deux décennies, trouvera une voie à suivre.

"Ça va marcher", a déclaré Cargill lors d'une interview à Coyote Springs le mois dernier. "Cela va être résolu, quels que soient les moyens et la méthode, je n'en suis pas exactement sûr, mais … nous allons résoudre ce problème."

Ces dernières années, au milieu d'une sécheresse prolongée dans le sud du Nevada, Coyote Springs a été impliqué dans des conflits autour de l'eau. Dans un procès, les promoteurs ont allégué que l'État du Nevada avait «pris à tort» leurs droits sur l'eau et entravé le projet.

Mais même si l'eau n'était pas un problème à Coyote Springs, persuader les constructeurs d'acheter des terrains et d'y développer des lotissements n'est peut-être pas facile.

L'augmentation des prix des terrains à Las Vegas et la diminution de l'offre de parcelles de choix pourraient inciter les constructeurs à au moins regarder Coyote Springs. Mais ils se tourneraient probablement d'abord vers les communautés existantes dispersées dans le sud du Nevada qui ont déjà des résidents et des services commerciaux, notamment Pahrump et Mesquite, a déclaré Andrew Smith, président de Home Builders Research, basé à Las Vegas.

Malgré son emplacement éloigné, Coyote Springs n'est pas conçu pour être un petit avant-poste rural. Il est envisagé d'avoir la population d'une ville de taille moyenne avec une communauté de style Las Vegas qui possède des terrains de golf, des logements et un casino-resort.

"Pour ce type d'acheteur, je pense simplement que c'est une chose très difficile à imaginer pour beaucoup de gens comme travaillant", a déclaré Smith.

Cargill a déclaré que Coyote Springs offre un ciel sombre avec une vue dégagée sur les étoiles et un environnement calme avec beaucoup de nature. Elle envisage également un petit magasin général et peut-être un petit établissement de soins d'urgence, et elle pense que d'autres services commerciaux suivraient une fois que les gens commenceraient à emménager.

Les plans prévoient également qu'au moins la première vague de maisons occupe des terrains plus grands que ceux que les acheteurs de Las Vegas obtiennent souvent.

"C'est une raison de venir à Coyote Springs", a déclaré Cargill. "Un beau grand terrain, de belles étoiles la nuit et cet arrière-plan incroyable. Qui ne voudrait pas voir ça le matin ?"

Batailles d'eau

Situé près de l'US Highway 93 sur la State Route 168, Coyote Springs possède un bassin de rétention de 325 acres, des usines de traitement des eaux souterraines et des eaux usées, une sous-station électrique de 3 mégawatts et d'autres infrastructures, selon les archives judiciaires. Cargill estime qu'environ 300 millions de dollars ont été investis dans la communauté.

Cargill a déclaré que son eau provient d'un aquifère souterrain et que Coyote Springs a accès à 4 140 acres-pieds de droits d'eau annuels. Cela représente plus de 1,3 milliard de gallons par an.

Mais les problèmes d'eau se sont retrouvés devant les tribunaux.

Au printemps 2018, l'ingénieur d'État de l'époque, Jason King, a écrit une lettre disant qu'il "ne peut pas justifier l'approbation de" cartes de subdivision pour Coyote Springs "à moins que d'autres sources d'eau ne soient identifiées pour le développement".

Peu de temps après, les promoteurs ont déposé des documents judiciaires affirmant que la décision de King était "arbitraire, un abus de pouvoir discrétionnaire et dépourvue de faits à l'appui et de preuves substantielles".

Ils ont écrit qu'il y avait suffisamment d'eau pour Coyote Springs "sans affecter les autres droits d'eau existants et sans nuire à l'intérêt public".

L'ingénieur d'État a accepté de retirer sa lettre et de traiter les cartes de Coyote Springs dans le cadre d'un règlement, mais il a émis une ordonnance provisoire au début de 2019 qui "a placé une injonction sur toute approbation ou traitement" de ces cartes, ont écrit les développeurs dans des documents judiciaires.

King a pris sa retraite le jour même où il a signé l'ordonnance provisoire, selon les archives.

À la mi-2020, l'ingénieur d'État de l'époque, Tim Wilson, a émis une ordonnance qui a effectivement fusionné plusieurs bassins, dont celui de Coyote Springs, et a fixé une limite à la quantité d'eau pouvant être pompée du superbassin combiné.

À l'époque, les responsables de l'État ont déclaré dans un communiqué de presse que le Nevada était dans une "nouvelle ère de gestion de l'eau" et était "l'état le plus sec du pays", et que l'ordonnance aiderait à prévenir "l'épuisement futur de l'approvisionnement en eau du bassin".

Les promoteurs de Coyote Springs ont poursuivi l'État du Nevada cet été-là, alléguant qu'une "prise inconstitutionnelle" de leurs droits sur l'eau n'avait laissé "aucune utilisation économiquement avantageuse" de leurs biens immobiliers.

Le juge du tribunal de district du comté de Clark, Bita Yeager, a statué ce printemps que l'ingénieur d'État "n'avait aucune autorité" pour créer le superbassin et a jugé l'ordonnance "arbitraire, capricieuse et donc nulle".

Cargill a déclaré que la décision avait été portée en appel devant la Cour suprême du Nevada et que les juristes avaient accordé une suspension temporaire.

La division des ressources en eau du Nevada, dirigée par l'ingénieur d'État Adam Sullivan, a déclaré qu'elle n'était pas en mesure de commenter cet article en raison d'un litige en cours.

"Homme sinistre et costaud"

Harvey Whittemore, un puissant lobbyiste du Nevada, et le promoteur David Loeb ont acquis le terrain de Coyote Springs en 1998.

Loeb est décédé en 2003. Peu de temps après, Tom Seeno, dont la famille a des intérêts dans la construction de maisons et le casino, a investi dans la société mère de Coyote Springs, Wingfield Nevada Group, selon les archives judiciaires.

Pardee Homes a conclu un accord en 2004 pour être les principaux constructeurs résidentiels de la première phase du projet. Cependant, le boom immobilier frénétique du sud du Nevada s'est rapidement effondré et la construction s'est en grande partie arrêtée dans toute la région.

Alors que le terrain de golf de 40 millions de dollars de Coyote Springs a ouvert ses portes en 2008, aucune maison n'a été construite et les promoteurs ont intenté une action en justice en 2011 alléguant que Pardee avait "unilatéralement" arrêté les travaux de construction qu'il avait accepté d'effectuer.

Plus tard, ils se sont installés, les promoteurs ayant racheté 2 600 acres à l'ancienne société mère de Pardee.

Après l'effondrement de l'économie, Whittemore et les Seenos se sont emmêlés au tribunal. Des entités commerciales désormais contrôlées par les frères Tom Seeno et Albert Seeno Jr. ont poursuivi Whittemore au début de 2012, alléguant qu'il avait « avoué » plus de 20 transactions financières conçues pour « épuiser » Wingfield de ses actifs.

Whittemore aurait admis, entre autres, que l'argent de l'entreprise avait été détourné pour des repas et des divertissements personnels et que des fonds avaient été détournés pour meubler les maisons des membres de sa famille, selon le procès.

Il aurait également retiré des centaines de milliers de dollars en espèces à la société, selon le procès.

Pendant ce temps, Whittemore a poursuivi les Seenos, alléguant qu'Albert Seeno Jr. était devenu "mécontent de son investissement" dans l'entreprise et a commencé à "accuser à tort" Whittemore de "détournement de fonds, fraude et autres activités criminelles".

Seeno aurait déclaré qu'il ferait tomber tous les membres de la machine politique du Nevada, a demandé si Whittemore croyait en Dieu ou allait à l'église, et a déclaré que Whittemore serait éventuellement radié du barreau et derrière les barreaux, selon le procès.

Selon la plainte, les Seenos ont envoyé des gens au domicile de Whittemore pour récupérer des biens personnels "de n'importe quelle valeur", et à une occasion, "un homme grand, très menaçant et costaud nommé" Ray "" a exigé que Whittemore ouvre un coffre-fort dans sa maison.

Ray a jeté le contenu du coffre-fort "dans un sac et l'a emporté avec lui", selon la plainte.

Whittemore a rapidement eu des problèmes juridiques à l'extérieur de Coyote Springs.

En juin 2012, un grand jury fédéral l'a inculpé pour avoir fait des contributions illégales à la campagne, menti au FBI et fait de fausses déclarations à la Commission électorale fédérale.

En 2013, un jury l'a reconnu coupable d'avoir versé 133 400 $ de contributions illégales à la campagne de Reid – le sénateur n'a pas été accusé d'actes répréhensibles – et Whittemore a été condamné à deux ans de prison, selon les rapports du Review-Journal.

Whittemore, qui a été libéré d'une maison de transition fédérale en 2016, n'a pas répondu à une demande de commentaire.

Cargill a déclaré que Whittemore n'avait plus aucune participation dans Coyote Springs et aucun litige ou lien avec les Seenos.

"Cela fait partie du passé, et notre objectif est d'aller de l'avant", a-t-elle déclaré.

Frapper les liens

La seule attraction de Coyote Springs ne manque pas de visiteurs. Le terrain de golf, qui dispose d'une boutique professionnelle et d'un petit bar-grill, a enregistré plus de 33 000 parties jouées l'année dernière, son plus haut niveau jamais enregistré, et est en passe de dépasser ou d'égaler cette année, a déclaré le directeur des opérations Curt Russell.

Selon Cargill, le cours fonctionne avec un déficit annuel d'environ 1 million de dollars. Malgré cela, Cargill a déclaré qu'ils le gardaient ouvert car s'ils laissaient les verts mourir, ils devraient recommencer le projet coûteux.

Elle a également déclaré que les développeurs devaient continuer à utiliser l'eau qui alimente le parcours. Selon Cargill, l'ingénieur de l'État du Nevada a la capacité de prendre les droits d'eau de quelqu'un s'il ne les utilise pas.

De plus, le terrain de golf est l'équipement qui "aide à vendre Coyote Springs", a-t-elle déclaré. Les gens pouvaient se promener sur ses sentiers la nuit et les promoteurs prévoient de vendre des maisons le long du parcours.

"Nous voulons le garder en vie", a-t-elle déclaré.

Contactez Eli Segall à [email protected] ou 702-383-0342. Suivez @eli_segall sur Twitter.